Договор аренды нежилого помещения: юридические аспекты и существенные условия

Дата публикации: 17.06.2025

Для данного договора существенными являются условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

• о предмете;
• о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, который регулирует вопрос по договору аренды здания или сооружения, но который суды применяют по аналогии к аренде помещений);
• иные условия, которые названы в правовом акте как существенные или необходимые, а также условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если какое-либо из существенных условий не согласовано, договор может быть признан незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила действие договора, например приняла исполнение от контрагента, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор не заключен (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).
Так, арендатор, который принял от арендодателя помещение и внес арендную плату, лишается права утверждать, что договор аренды не заключен.

Для описания предмета индивидуализируйте нежилое помещение, то есть опишите так, чтобы его можно было однозначно определить (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Также укажите, что оно передается за плату и лишь на время - во временное владение и пользование или только в пользование (ч. 1 ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Если помещение является самостоятельным объектом недвижимости и на него зарегистрировано право собственности, то нужные сведения для индивидуализации вы найдете на сайте Росреестра благодаря сервису справочной информации по объектам недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде, в которой также будут отражены сведения, индивидуализирующие объект аренды.

Вы можете установить размер арендной платы разными способами (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Обычно он определяется в твердой величине за всю площадь помещения и (или) за единицу площади, например, за 1 кв. м за определенный период, чаще всего за месяц аренды.
Плату за пользование земельным участком арендатор по умолчанию не вносит, поскольку она входит в состав арендной платы за помещение. Но в договоре вы можете это правило изменить (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Например, можно указать, что помимо арендной платы арендатор обязан вносить плату за пользование частью земельного участка, которая необходима для использования арендованного помещения. В этом случае надо прописать в договоре размер и срок внесения такой платы.
Также укажите, входят коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно (вносит арендодателю либо сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями). По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, то есть уплатить их сверх арендной платы. Это объясняется тем, что оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые арендатор несет в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Для обеспечения денежных обязательств арендатора можно предусмотреть в договоре условие об обеспечительном платеже.
Чтобы согласовать условие об обеспечительном платеже, укажите:

• какое обязательство обеспечивается этим платежом. Например, обязательство по внесению арендной платы, уплате неустойки или возмещению убытков при нарушении договора;
• размер и срок внесения обеспечительного платежа;
• обстоятельства, при наступлении которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства. Например, если арендатор просрочил внесение арендной платы, обеспечительный платеж засчитывается в погашение этой задолженности;
• срок возврата обеспечительного платежа, если он не будет зачтен во время действия договора;
• судьбу обеспечительного платежа в случае заключения договора на новый срок. Вы можете договориться, что по окончании договора платеж не возвращается, а остается у получившей его стороны в счет обеспечения обязательств контрагента по новому договору. Это возможно в силу п. 2 ст. 381.1 ГК РФ.

Укажите сумму арендной платы и отразите, включен ли в нее НДС. При отсутствии оговорки о том, что НДС не включен в арендную плату, вы не сможете предъявить арендатору сумму НДС к оплате сверх этой цены (п. 4 ст. 164, п. п. 1 и 4 ст. 168 ГК РФ). По умолчанию будет считаться, что она уже учтена в цене.

При составлении долгосрочного договора рекомендуем согласовать условие о порядке изменения размера арендной платы. Договор может содержать случаи и условия, при которых цена договора меняется после его заключения (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
Надо понимать, что для изменения платы недостаточно согласовать условие о том, что стороны могут изменять ее по соглашению сторон. Само по себе такое условие не обязывает арендатора подписывать предложенное арендодателем соглашение (см. Позицию ВАС РФ, АС округов).
Арендодателю лучше добиться включения в договор условия об одностороннем или автоматическом изменении размера арендной платы.
Одностороннее изменение арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Опишите в договоре порядок предоставления в аренду и возврата помещения. В частности, определите срок его передачи арендатору. При этом руководствуйтесь общими правилами исчисления сроков.
Согласуйте состояние помещения, а также перечень имущества и документов, которые должны быть переданы вместе с помещением.
В интересах арендодателя описать в договоре все имеющиеся дефекты конструктивных элементов помещения: стен, потолка, пола, окон, дверей, перегородок. Подписанием договора арендатор подтвердит свою осведомленность относительно состояния арендуемого помещения. В этом случае арендодатель не будет отвечать за недостатки помещения (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
В договоре вы можете определить, в каком состоянии арендатор должен вернуть помещение (со степенью износа до 30%, полностью отремонтированным, с определенными улучшениями и т.д.). По умолчанию при возврате помещения его состояние должно быть таким же, каким было при передаче в аренду, но с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Имейте в виду, что в результате использования помещения арендатором и демонтажа произведенных им улучшений (например, перегородок, сплит-систем) могут остаться повреждения (дыры, потертости и т.д.). Чтобы избежать споров о том, кто должен их устранять, рекомендуем предусмотреть это в договоре.

Если исходить из п. 2 ст. 609 ГК РФ, то договор аренды недвижимого имущества (к которому отнесено нежилое помещение) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Но в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" сформулирована иная позиция. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о том, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

В силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником.
Из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.
В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным.
Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора.

Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У." (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).
В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.
Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника.
Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.
Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется. Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления.

Наиболее популярная мера ответственности при аренде помещений - неустойка за нарушение срока оплаты аренды. Чаще всего она определяется в виде пеней в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Если арендатор обязан заключить договоры с обслуживающими организациями или договор страхования арендуемого помещения, то имеет смысл установить штраф за нарушение этой обязанности.
Кроме того, можно согласовать условие об ответственности за несвоевременную передачу объекта, невыполнение или несвоевременное выполнение капитального и текущего ремонта, нарушение срока передачи договора на регистрацию, предоставление недостоверных сведений и другие нарушения.

Гражданским законодательством предусмотрено право сторон на:

• расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) или по требованию одной стороны в судебном порядке (п. 2 ст. 450);
• отказ от договора (его исполнения) согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор заключен на неопределенный срок, либо согласно ст. 450.1 ГК РФ если это право предусмотрено договором;
• досрочное расторжение по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, указанным в ст. ст. 619, 620 ГК РФ. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в гражданском законодательстве РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Следовательно, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
При этом дополнительное соглашение к договору аренды, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, также не подлежит государственной регистрации, поскольку заключается на срок менее года.
При продлении договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Дополнительно отметим, что если по окончании первоначального срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), то договор аренды нежилого помещения также не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Аналогичные выводы содержатся в п. п. 10 и 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Квартира может являться объектом аренды (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Также арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Следовательно, сдать квартиру в аренду вправе ее собственник или иное лицо, полномочия которого совершать такие действия основаны на законе или делегированы ему собственником квартиры.
Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан, допускается только после перевода жилого помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством, в нежилое помещение, за исключением случаев, установленных ЖК РФ (п. 3 ст. 287.4 ГК РФ).
Таким образом, квартиру можно арендовать под офис только после того, как она будет переведена из жилого помещения в нежилое.