Машино-место: анализ с правой точки зрения с указанием судебной практики

Дата публикации: 07.06.2025

Коллективные автостоянки, парковки и машино-места
Коллективная автостоянка, расположенная на придомовой территории, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) включена в состав общего имущества. Собственники не вправе выделять ее в самостоятельный объект, устанавливать ограничители парковки с надписью «Мое парковочное место» и совершать иные подобные действия (ст. 37 ЖК РФ).

Парковка (парковочное место) – это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка. То есть, парковочное место предполагает определенное оформление в соответствии с требованиями технических регламентов и иных нормативных актов (нанесение знака разметки, парковки, установка паркомата и пр.).
Машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. На машино-место должен быть документ о праве собственности с указанием правообладателя данного объекта.

Понятие (термин) машино-место
Понятие машино-места как объекта капитального строительства было введено Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» путем дополнения статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации пунктом 29, в соответствии с которым машино-местом признается «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуальноопределенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

В свою очередь, жилищным законодательством устанавливается правовой режим машино-места как части нежилого помещения в МКД, предназначенного для размещения транспортных средств, в целях урегулирования порядка поставки в это нежилое помещение коммунальных ресурсов.

В соответствии с частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) машино-место признается объектом жилищных прав в составе МКД в случае, когда он является неотъемлемой конструктивной частью МКД.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498 (далее – постановление от 26.12.2016 № 1498) абзац двенадцатый пункта 2 Правил ПКУ изложен в новой редакции, 5 предусматривающей, что к нежилым помещениям в МКД в названных Правилах приравниваются части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Поскольку согласно «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами.

Термины и определения», утвержденному и введенному в действие приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст, многоквартирным домом признается оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющую надземную и подземную части, машино-места входят в состав МКД и подпадают под установленные жилищным законодательством правила предоставления коммунальных услуг только в том случае, когда они являются неотъемлемой конструктивной частью МКД (частью 6 статьи 15 ЖК РФ), предусмотренной проектной документацией МКД (абзац двенадцатый пункта 2 Правил ПКУ).

Ввиду того, что к нежилым помещениям в МКД относятся указанные в проектной или технической документации на МКД либо в электронном паспорте МКД помещения, которые не являются жилыми помещениями и не включены в состав общего имущества собственников помещений в МКД (абзац двенадцатый пункта 2 Правил ПКУ), машино-места как части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств, не входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Минимальные/максимальные размеры машино-места
Приказом Росреестра от 23.07.2021 N П/0316 "Об установлении минимально допустимых размеров машино-места" установлено, что минимально допустимые размеры машино-места составляют 5,3 x 2,5 м.

Ранее действовавший Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места" определял также максимально допустимые размеры машино-места, которые составляли 6,2 x 3,6 м.

С 28.10.2021 максимально допустимый размер машино-места не ограничивается (пп. "б" п. 22 ст. 1 Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Изменения в законодательстве в части поставки коммунальных услуг
Одновременно с отнесением машино-мест к нежилым помещениям в МКД постановлением от 26.12.2016 № 1498 с 01.01.2017 был изменен порядок поставки в нежилое помещение в МКД холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии, газа, а также отведения сточных вод.

До издания указанного постановления соответствующие коммунальные услуги предоставлялись собственникам и пользователям помещений (жилых и нежилых) в МКД на основании договоров, заключаемых с управляющими организациями либо с созданными в МКД товариществом собственников жилья, жилищным, жилищностроительным или иным специализированным потребительским кооперативом (пункт 9 Правил ПКУ), которые, в свою очередь, в качестве исполнителей коммунальных услуг приобретали у ресурсоснабжающих организаций коммунальные ресурсы в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям (пункт 13 Правил ПКУ). При этом собственники нежилых помещений в МКД имели право в целях обеспечения своих помещений коммунальными ресурсами заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (пункт 18 Правил ПКУ).

Таким образом, введенное в действие с 01.01.2017 изменение правового режима поставки коммунальных ресурсов в нежилые помещения в МКД в силу прямого указания Правил ПКУ не распространяется на нежилые помещения, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки).

Изложенное означает, что при издании постановления от 26.12.2016 № 1498 в отношении этих нежилых помещений фактически был сохранен ранее действовавший порядок поставки холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии, газа, а также отведения сточных вод.

Следовательно, собственники являющихся неотъемлемой конструктивной частью МКД машино-мест не обязаны после 01.01.2017 заключать непосредственно с ресурсоснабжающими организациями договоры в целях поставки холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа, а также отведение сточных вод (то есть, фактически оплачивают указанное в УК, с учетом принято решения на общем собрании участников, однако, учитывая финансовую нестабильность УК, то многие ресурсоснабжающие организации все равно напрямую заключают договоры с потребителями, т.к. это не запрещено законом).

Вышеуказанное в полном объеме поддерживается Решением Арбитражного суда Тверской области от 11.09.2023 по делу А66-13487/2019 (неоднократно судебные акты изменялись, но после возврата дела из Верховного суда, суд первой инстанции принял окончательное решение, которое в дальнейшем не обжаловалось).

Права и обязанности собственника машино-места
Применительно к многоквартирному дому собственник машино-места обладает такими же правами, как и собственник жилого или нежилого помещения. Собственник машино-места указывается в реестре собственников, обязанность ведения которого возлагается законом на управляющую домом организацию. Кроме того, собственник машино-места вправе принимать участие в общих собраниях, получать в установленные сроки информацию, состав которой (подлежащий раскрытию) определен в законе.

Нормативное обоснование в части обязанности оплаты электричества за машино-место
В соответствии с п. 1 ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Согласно п. 1 ст. 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Как осуществляется оплата, при отсутствии приборов учета потребления
В соответствии с п. 43 Правил (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, объем потребляемых в помещении, отведенном в многоквартирном доме под машино-места, электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объем отводимых сточных вод определяется исходя из показаний приборов учета соответствующего коммунального ресурса, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении, а при их отсутствии исходя из площади указанного помещения и норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Указанный объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, а также сточных вод распределяется между собственниками машино-мест пропорционально количеству машино-мест, принадлежащих каждому собственнику. При этом при отсутствии приборов учета электрической энергии, холодной воды и горячей воды, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении, размер платы для собственников машино-мест определяется с применением повышающего коэффициента к соответствующему нормативу потребления коммунального ресурса, величина которого принимается равной 1,5.

Обязанность по уплате теплоснабжения за машино-место
В соответствии с положениями ст. ст. 30 ч. 3, 154, 157, 158 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 544, ст. 210 Гражданского кодекса РФ усматривается обязанность собственников помещений многоквартирного дома по оплате услуги теплоснабжения жилого дома.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учете тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил N 491, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме), с помощью которой в МКД поддерживаются на заданном уровне нормативные параметры воздухообмена, температура воздуха в помещениях и комфортные условия проживания, а само здание защищается от негативного влияния температуры окружающей среды и влажности.

Согласно пп. "е" п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354, коммунальная услуга по отоплению представляет собой подачу по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, температуры воздуха, указанной в п. 15 приложения N 1 к этим Правилам.

Соответственно, предполагается, что собственники и иные законные владельцы помещений многоквартирного дома, обеспеченного внутридомовой системой отопления, подключенной к централизованным сетям теплоснабжения, потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой, по отношению к отдельному помещению, расположенному внутри многоквартирного дома, помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота ("ГОСТ Р 56501-2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования", введен в действие приказом Росстандарта от 30 июня 2015 N 823-ст).

Указанная презумпция может быть опровергнута отсутствием фактического потребления тепловой энергии, обусловленным, в частности, согласованным в установленном порядке демонтажем системы отопления помещения с переходом на иной вид теплоснабжения и надлежащей изоляцией проходящих через помещение элементов внутридомовой системы, а также изначальным отсутствием в помещении элементов системы отопления (неотапливаемое помещение).

Изложенный правовой подход соответствует судебной практике, отраженной в определениях Верховного Суда РФ N 308-ЭС18-25891 от 07.06.2019 г., N 309-ЭС18-21578 от 24.06.2019 г., а также в постановлении Конституционного Суда РФ N 56-П от 20.12.2018 г., в котором указано, что одним из условий возникновения обязанности собственника или пользователя отдельного помещения в многоквартирном доме, подключенном к централизованным сетям теплоснабжения, оплатить коммунальную услугу по отоплению является фактическое потребление поступающей в этот дом тепловой энергии для обогрева конкретного помещения при помощи подключенного к внутридомовой инженерной системе отопления внутриквартирного оборудования и (или) теплоотдачи от расположенных в помещении элементов указанной системы.

Таким образом, отказ собственника отдельного помещения в многоквартирном доме от оплаты коммунальной услуги по отоплению допускается только в случаях отсутствия фактического потребления тепловой энергии.
При этом стоит обратить внимание, что факт перекрытия подачи тепловой энергии в системе отопления автостоянки (закрытие задвижки), при предусмотренной проектом многоквартирного дома общей системы отопления и прохождения системы отопления жилой части дома через нежилое помещение автостоянки, круглогодичное соответствие температуры в подвальном помещении автостоянки нормативным требованиям, не свидетельствует о том, что автостоянка является неотапливаемым помещением.

Вышеуказанное нашло свое отражение в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.02.2024 N 88-4056/2024 (УИД 76RS0015-01-2022-003065-42).

Необходимость перезаключения договора новой УК с РСО (ресурсоснабжающими организациями)
В случае, если РСО не заключили прямые договоры с потребителями, то новая УК заключает новые договоры (или вносит изменения в действующие, если она имеет несколько домов в указанном районе) с РСО, т.к.:

• собственники помещений в многоквартирном доме избрали способ управления - управление управляющей организацией, заключили с новой УК договор управления, в предмет которого входит предоставление им коммунальных услуг;
• сведения о многоквартирном доме внесены в реестр лицензий субъекта РФ применительно к этой новой управляющей организации;
• собственники помещений на общем собрании не принимали решение о заключении прямого договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией;
• управляющая организация как лицо, предоставляющее потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг, статус которого обязывает ее: заключать с ресурсоснабжающей организацией договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям; оказывать коммунальные услуги того вида, которые возможно предоставить с учетом степени благоустройства многоквартирного жилого дома; требовать с потребителей внесения платы за потребленные коммунальные услуги;
• действующим нормативно-правовым регулированием в жилищной сфере установлена обязанность исполнителя по предоставлению собственникам коммунальных услуг и соответственно по заключению соответствующего договора с ресурсоснабжающими организациями;

новая УК, обратившись к РСО с заявкой о включении в договоры ресурсоснабжения дополнительного МКД, реализовала волю собственников помещений в МКД - непосредственных потребителей коммунальных услуг на заключение УК от своего имени договоров с РСО.

Необходимость перезаключения договора новой УК с РСО (ресурсоснабжающими организациями)
В случае, если РСО не заключили прямые договоры с потребителями, то новая УК заключает новые договоры (или вносит изменения в действующие, если она имеет несколько домов в указанном районе) с РСО, т.к.:

• собственники помещений в многоквартирном доме избрали способ управления - управление управляющей организацией, заключили с новой УК договор управления, в предмет которого входит предоставление им коммунальных услуг;
• сведения о многоквартирном доме внесены в реестр лицензий субъекта РФ применительно к этой новой управляющей организации;
• собственники помещений на общем собрании не принимали решение о заключении прямого договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией;
• управляющая организация как лицо, предоставляющее потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг, статус которого обязывает ее: заключать с ресурсоснабжающей организацией договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям; оказывать коммунальные услуги того вида, которые возможно предоставить с учетом степени благоустройства многоквартирного жилого дома; требовать с потребителей внесения платы за потребленные коммунальные услуги;
• действующим нормативно-правовым регулированием в жилищной сфере установлена обязанность исполнителя по предоставлению собственникам коммунальных услуг и соответственно по заключению соответствующего договора с ресурсоснабжающими организациями;

новая УК, обратившись к РСО с заявкой о включении в договоры ресурсоснабжения дополнительного МКД, реализовала волю собственников помещений в МКД - непосредственных потребителей коммунальных услуг на заключение УК от своего имени договоров с РСО.

Судебная практика взысканию платы с физических лиц (положительная):

1. ООО "____" обратилось в суд с иском к М. о взыскании задолженности по оплате помещений и коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за квартиру и машино-места, а также пени. М. подал встречный иск об исключении из размера задолженности начислений за ряд услуг (отопление (в качестве обоснования указывалось, что нет центрального отопления), горячее водоснабжение, электроснабжение на ОДН, холодное водоснабжение на ОДН, водоотведение на ОДН, техническое обслуживание и содержание жилого дома, пропускной режим и обслуживание средств охраны, консьержная служба, комендантская служба) и взыскании штрафа с ООО ____" за нарушение прав потребителей (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.03.2023 по делу N 8Г-3911/2023, 88-5838/2023 (УИД 77RS0021-02-2021-002937-17).

Стоит обратить внимание, что фактически положительной судебной практики нет, она по своей сути существует только в том виде, если были оспорены решения общего собрания, изначально при получении квартиры/машино-места были предъявлены требования по уплате коммунальных услуг за предыдущий период, отсутствие перерасчета и т.д.

Голосование по утверждению тарифов с УК/ТСЖ
Если в МКД не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный или иной специализированный кооператив (далее соответственно - ТСЖ, ЖК), размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на срок не менее года решением общего собрания собственников помещений в МКД. При управлении МКД управляющей организацией решение принимается с учетом предложений управляющей организации, в которых должен содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ; п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Установление управляющей организацией платы за оказываемые услуги без соответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД является незаконным (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).

Размер обязательных платежей (взносов), связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для членов ТСЖ или ЖК, а также для собственников помещений МКД, не являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления ТСЖ (ЖК) на основе утвержденной сметы доходов и расходов на соответствующий год (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ; п. 33 Правил N 491).

Компетенция общего собрания собственников помещений МКД
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) является органом управления МКД и проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, не реже одного раза в год. Как правило, общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов, за исключением собраний, проводимых по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, а также по вопросу включения многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, или об исключении многоквартирного дома из границ указанной территории и из проекта соответствующего решения (из решения) (ч. 1 ст. 44, ч. 1, 3, 3.2 ст. 45 ЖК РФ).

Решения общего собрания, принимаемые большинством голосов участников собрания
Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников - участников собрания по следующим вопросам (п. п. 2.1, 3.3 - 3.6, 4.1, 4.4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46, ч. 7, 9.2 ст. 156, ч. 3 ст. 161, ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ; п. п. 1.1, 1.2, 3.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.12.2022 N 3036-ПП):

1. о сроках и порядке проведения годового общего собрания;
2. об определении лица, уполномоченного на использование ГИС "ЖКХ" или аналогичной региональной информационной системы (например, информационной системы проекта "Электронный дом" - в г. Москве) при проведении общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования (администратора общего собрания), и о порядке приема им сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования;
3. о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в МКД;
4. об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в МКД на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в МКД, либо заявления о государственном кадастровом учете МКД в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;
5. об избрании и переизбрании совета МКД, если нет ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива и при этом в доме больше четырех квартир;
6. о заключении собственниками помещений в МКД от своего имени договоров о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее - ТКО) с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО соответственно и об определении даты заключения соответствующих договоров;
7. о размере платы за содержание жилого помещения, в том числе в ряде случаев о размере расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (если в МКД нет ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива);
8. о текущем ремонте общего имущества в МКД;
9. о благоустройстве относящегося к общему имуществу в МКД земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Решения общего собрания, принимаемые большинством не менее 2/3 от общего числа голосов собственников
Решения общего собрания принимаются большинством не менее 2/3 от общего числа голосов собственников по следующим вопросам (ч. 4.2 ст. 36, п. п. 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 ч. 2 ст. 44, п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

1. о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества, использовании фонда капитального ремонта;
2. о размере взноса на капитальный ремонт и минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения их размера над установленными минимальными размерами, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта на специальном счете и депозите;
3. о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
4. о проведении обследования технического состояния МКД за счет средств собственников помещений в этом доме, об определении порядка информирования собственников помещений в МКД о результатах проведенного обследования и о порядке направления результатов обследования технического состояния МКД в ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта и (или) краткосрочного плана ее реализации орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого расположен этот МКД;
5. о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе о введении ограничений пользования, а также о заключении соглашений об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в МКД;
6. о пользовании общим имуществом в МКД иными лицами, в том числе в целях размещения ими рекламы;
7. об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества, на заключение соглашений об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в МКД, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств по указанным соглашениям;
8. о демонтаже сетей связи, монтаж которых осуществлен без решения общего собрания собственников помещений на объектах общего имущества в МКД для оказания услуг связи абоненту-гражданину, который является собственником или нанимателем по договору социального найма жилого помещения в МКД и заключил договор об оказании услуг связи;
9. о наделении председателя совета МКД (если имеется) полномочиями на принятие ряда решений;
10. о создании ТСЖ собственниками помещений в нескольких МКД, если данные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования.

Решения общего собрания, принимаемые более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников
Решения общего собрания принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников по следующим вопросам (п. п. 1.1, 4, 4.2, 4.7 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ):

1. о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нем;
2. о наделении совета МКД (если имеется) полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества;
3. о выборе способа управления МКД и управляющей организации;
4. о создании ТСЖ в одном МКД.

Собственник, не принимавший участия в голосовании или голосовавший против принятия решения, считающий, что этим решением нарушены его права и законные интересы, вправе обжаловать это решение в суд в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о нем (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Обжалование решения общего собрания собственников
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее собрание) является органом управления многоквартирным домом (далее - МКД).

Если собственниками помещений в МКД не утвержден порядок уведомления об итогах общего собрания, то выписка из протокола общего собрания должна быть направлена каждому собственнику заказным письмом или вручена лично под подпись (Письмо Минстроя России от 22.03.2024 N 7391-ОГ/00).

Собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для собственников. При этом суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование истца не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков истцу (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ; п. 5 ст. 181.4, п. 1 ст. 197 ГК РФ).

О своем намерении обратиться в суд необходимо заблаговременно уведомить в письменной форме иных собственников помещений в МКД, чтобы у них была возможность присоединиться к иску (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).

Перспективы по обжалованию решения общего собрания участников
Решение общего собрания собственников помещений (протокол общего собрания) признают недействительным с большей долей вероятности, если Собственник докажет:

• наличие пороков формы и содержания решения общего собрания, влекущих его недействительность (например, отсутствие кворума, необходимого для принятия решения, - протоколом об итогах регистрации, протоколом подсчета голосов, бюллетенем голосования, экспертными заключениями, журналом регистрации участников, актом счетной комиссии и т.п.)
• в случае, если решение оспаривается в связи с нарушением порядка созыва, подготовки и проведения собрания, правил составления протокола либо в связи с отсутствием у представителя полномочий - факт того, что Собственник не принимал участия в общем собрании или голосовал против оспариваемого решения, а также что решение влечет для него существенные неблагоприятные последствия (протоколом и т.п.)
• нарушение прав собственников проведением собрания и принятым решением (начисление дополнительных платежей, несение дополнительных расходов - квитанциями об оплате коммунальных услуг и т.п.)

Вышеуказанное, в частности, подтверждается судебной практикой: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.04.2024 по делу N 88-8125/2024, 2-1028/2023; Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.05.2023 N 88-12074/2023; Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.04.2023 по делу N 88-3643/2023; Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.04.2023 N 88-7415/2023; Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.08.2020 N 88-11881/2020; Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18.05.2020 N 88-6768/2020; Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2020 по делу N 88-718/2020; Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2019 N 88-1151/2019.

#парковка #машино-место