Машино-места и парковки в многоквартирных домах

Машино-места и парковки в многоквартирных домах (МКД) становятся все более актуальной темой в условиях роста числа автомобилей и ограниченности придомовых территорий. Вопросы правового регулирования, оплаты коммунальных услуг, регистрации и эксплуатации машино-мест вызывают множество споров между собственниками, управляющими компаниями (УК) и ресурсоснабжающими организациями (РСО). В данной статье мы подробно разберем, что такое машино-места и парковки, каковы их правовой статус, обязанности собственников, порядок оплаты коммунальных услуг, а также рассмотрим судебную практику и дадим практические рекомендации. Эта информация поможет собственникам разобраться в своих правах и избежать типичных ошибок при взаимодействии с УК и ТСЖ.

Машино-место — это индивидуально-определенная часть здания или сооружения, предназначенная исключительно для размещения транспортного средства. Машино-место может быть не ограничено или частично ограничено строительными конструкциями, а его границы должны быть описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете. В многоквартирных домах машино-места часто располагаются в подземных паркингах или на специально оборудованных площадках, предусмотренных проектной документацией. Важно, что машино-место является объектом недвижимости, на который оформляется право собственности. Собственник получает документ, подтверждающий его права, что отличает машино-место от обычной парковки. Например, в отличие от придомовой территории, которая входит в состав общего имущества МКД, машино-место принадлежит конкретному владельцу.

Парковка, в отличие от машино-места, представляет собой специально обозначенное и оборудованное место для стоянки транспортных средств. Согласно законодательству РФ, парковка может быть частью автомобильной дороги, примыкать к проезжей части, тротуару или находиться в подэстакадных пространствах. Парковки могут быть платными или бесплатными, в зависимости от решения собственника земельного участка или владельца дороги. В контексте МКД парковки часто располагаются на придомовой территории и входят в состав общего имущества. Это означает, что собственники помещений в МКД не могут устанавливать на таких парковках индивидуальные ограничители или иным образом присваивать их себе, так как это нарушает права других жильцов. Парковки требуют нанесения разметки, установки знаков и, при необходимости, паркоматов.

Правовое регулирование машино-мест и парковок в МКД осуществляется на основе нескольких нормативных актов. Ключевыми из них являются:

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) — определяет правовой режим машино-мест как нежилых помещений и регулирует вопросы общего имущества.
• Федеральный закон № 315-ФЗ от 03.07.2016 — вводит понятие машино-места как объекта недвижимости.
• Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 — регулирует содержание общего имущества, включая придомовые парковки.
• Постановление Правительства РФ № 1498 от 26.12.2016 — уточняет порядок предоставления коммунальных услуг для нежилых помещений, включая машино-места.
• Приказ Росреестра № П/0316 от 23.07.2021 — устанавливает минимальные размеры машино-мест.

Эти документы создают правовую основу для регистрации, эксплуатации и оплаты коммунальных услуг, связанных с машино-местами и парковками. Собственникам важно учитывать, что законодательство регулярно обновляется, и для избежания споров необходимо следить за актуальными изменениями.

Различия между машино-местом и парковкой имеют принципиальное значение для понимания прав и обязанностей собственников:

• Правовой статус: Машино-место — это объект недвижимости с правом собственности, парковка — часть общего имущества или общественного пространства.
• Местоположение: Машино-места обычно находятся в зданиях или сооружениях (например, подземных паркингах), парковки — на открытой территории.
• Оформление: Машино-место требует кадастрового учета и регистрации, парковка — только разметки и оборудования.
• Использование: Машино-место принадлежит конкретному собственнику, парковка доступна всем жильцам МКД на равных условиях.
• Оплата: За машино-место собственник оплачивает коммунальные услуги как за нежилое помещение, за парковку плата может не взиматься или включаться в общие расходы на содержание МКД.

Эти различия важно учитывать при покупке или эксплуатации машино-места, чтобы избежать конфликтов с УК или другими собственниками.

Машино-места, расположенные в многоквартирных домах, рассматриваются как нежилые помещения, если они являются неотъемлемой конструктивной частью здания. Это означает, что машино-места, предусмотренные проектной документацией, подпадают под правила предоставления коммунальных услуг, установленные для МКД. Однако, машино-места не входят в состав общего имущества, что отличает их от придомовых парковок. Это разделение важно, так как собственники машино-мест несут индивидуальные расходы на их содержание, тогда как парковки обслуживаются за счет общего бюджета МКД. В то же время, если машино-место расположено в подземном паркинге, оно может быть связано с инженерными системами дома, что влияет на порядок оплаты коммунальных услуг.

Собственники машино-мест обладают теми же правами, что и собственники жилых или иных нежилых помещений в МКД.
В частности, они имеют право:

• Участвовать в общих собраниях собственников и голосовать по вопросам управления домом.
• Получать информацию от УК о расходах и услугах, оказываемых в МКД.
• Требовать надлежащего содержания общего имущества, если оно связано с эксплуатацией машино-места.

Обязанности собственников включают:

• Оплату коммунальных услуг (электричество, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, если применимо).
• Содержание машино-места в надлежащем состоянии.
• Соблюдение правил эксплуатации, установленных УК или общим собранием.

Эти права и обязанности закреплены в Жилищном и Гражданском кодексах РФ, а их нарушение может привести к спорам с УК или другими собственниками.

Для оформления машино-места в собственность необходимо провести его государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности в Росреестре. Процедура включает:

1. Подготовку технического плана машино-места, составленного кадастровым инженером.
2. Подачу заявления в Росреестр с приложением документов (договор купли-продажи, технический план, паспорт заявителя).
3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Минимальные размеры машино-места, установленные Приказом Росреестра № П/0316 от 23.07.2021, составляют 5,3 x 2,5 м. С 28.10.2021 максимальный размер не ограничен, что позволяет регистрировать машино-места большей площади. Важно, чтобы границы машино-места были четко определены в техническом плане, иначе регистрация может быть отклонена.

Размеры машино-мест строго регламентированы для обеспечения их функциональности и безопасности. Согласно Приказу Росреестра № П/0316, минимальные размеры составляют 5,3 м в длину и 2,5 м в ширину. Эти параметры учитывают стандартные габариты легковых автомобилей и обеспечивают удобство маневрирования. Ранее действовавший Приказ Минэкономразвития № 792 (до октября 2021 года) устанавливал максимальные размеры — 6,2 x 3,6 м, но сейчас это ограничение снято. Это изменение позволяет собственникам регистрировать машино-места нестандартных размеров, например, для крупногабаритных автомобилей. Однако при проектировании паркингов застройщики должны учитывать требования пожарной безопасности и доступности.

Собственники машино-мест обязаны оплачивать потребляемую электроэнергию в соответствии с ГК РФ. Объем потребления определяется на основе:

• Показаний индивидуальных приборов учета, если они установлены.
• Нормативов потребления, умноженных на повышающий коэффициент (1,5), если приборы учета отсутствуют.

Обязанность оплаты теплоснабжения для машино-мест возникает, если они подключены к внутридомовой системе отопления. Согласно пункту 6 Правил № 491, система отопления входит в состав общего имущества МКД, и ее обслуживание оплачивается всеми собственниками помещений, включая владельцев машино-мест. Однако, если машино-место не отапливается (например, в случае демонтажа отопительных приборов с соблюдением нормативов), собственник может быть освобожден от оплаты. Это подтверждается судебной практикой, например, Определением Верховного Суда РФ № 308-ЭС18-25891 от 07.06.2019. Важно, чтобы отсутствие отопления было документально зафиксировано, иначе УК может начислять плату на общих основаниях.

При отсутствии индивидуальных приборов учета коммунальные услуги для машино-мест рассчитываются по нормативам, установленным для нежилых помещений. Согласно пункту 43 Правил № 354, объем потребления электроэнергии, воды и водоотведения определяется пропорционально количеству машино-мест и площади паркинга. Повышающий коэффициент 1,5 применяется для стимулирования установки счетчиков. Например, если норматив потребления электроэнергии составляет 10 кВт·ч на машино-место, то без счетчика плата составит 15 кВт·ч. Это правило распространяется на все коммунальные ресурсы, кроме теплоснабжения, которое рассчитывается по общедомовым счетчикам, если они установлены. Собственникам рекомендуется устанавливать индивидуальные приборы учета для оптимизации расходов.

Управляющие компании и товарищества собственников жилья играют ключевую роль в эксплуатации парковок и машино-мест. УК отвечает за:

• Содержание и ремонт общего имущества, включая парковки на придомовой территории.
• Обеспечение коммунальных услуг для машино-мест.
• Ведение реестра собственников, включая владельцев машино-мест.
• Организацию общих собраний и учет голосов.

ТСЖ выполняет аналогичные функции, но решения принимаются органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы. Например, размер платы за содержание машино-мест определяется на общем собрании собственников с учетом предложений УК или ТСЖ. Нарушение этого порядка, например, установление тарифов без собрания, является незаконным.

Общее собрание собственников помещений в МКД является основным органом управления и принимает решения по вопросам эксплуатации парковок и машино-мест. Ключевые вопросы, требующие голосования:

• Утверждение тарифов на содержание и ремонт общего имущества, включая парковки.
• Выбор способа управления МКД (УК, ТСЖ или прямое управление).
• Заключение договоров с РСО или перезаключение договоров при смене УК.
• Благоустройство придомовой территории, включая организацию парковок.

Решения принимаются большинством голосов (более 50% для текущих вопросов, не менее 2/3 для капитального ремонта или использования земельного участка). Собственники машино-мест имеют равные права с другими жильцами и могут влиять на решения, касающиеся паркинга.

При смене управляющей компании новая УК обязана перезаключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, если собственники не приняли решение о прямых договорах с РСО. Это требование основано на:

• Решении общего собрания о выборе УК как способа управления.
• Включении МКД в реестр лицензий субъекта РФ.
• Обязанности УК обеспечивать предоставление коммунальных услуг.

Например, если УК управляет несколькими домами, она может внести изменения в существующие договоры с РСО, добавив новый МКД. Это упрощает процесс и обеспечивает непрерывность поставки ресурсов. Прямые договоры с РСО возможны, но требуют решения собрания собственников.

Положительные решения
Положительная судебная практика по спорам о машино-местах встречается редко и обычно связана с оспариванием неправомерных начислений. Например, в Определении Второго кассационного суда от 09.03.2023 (дело № 8Г-3911/2023) собственник успешно оспаривал начисления за отопление, так как машино-место не было подключено к системе отопления. Суд признал, что плата за не оказанные услуги незаконна. Такие случаи требуют документального подтверждения отсутствия потребления коммунальных ресурсов, например, акта о демонтаже отопительных приборов.

Отрицательные решения
Отрицательные решения чаще встречаются, когда собственники пытаются оспаривать правомерные начисления.

Порядок обжалования
Собственники машино-мест могут обжаловать решения общего собрания или действия УК, если они нарушают их права. Порядок обжалования включает:

1. Сбор доказательств нарушения (протокол собрания, расчеты платы).
2. Уведомление других собственников о намерении подать иск.
3. Подачу заявления в суд в течение 6 месяцев с момента, когда собственник узнал о решении.

Суд может оставить решение в силе, если нарушение несущественно или не причинило убытков истцу (часть 6 статьи 46 ЖК РФ).

Срок обжалования составляет 6 месяцев с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о решении, но не более 2 лет с момента, когда решение стало общедоступным. Например, если протокол собрания был опубликован в ГИС ЖКХ, срок отсчитывается с даты публикации. Важно уведомить других собственников о подаче иска, чтобы они могли присоединиться к процессу.

Чтобы минимизировать конфликты с УК, собственникам машино-мест рекомендуется:

• Участвовать в общих собраниях и контролировать решения по тарифам и услугам.
• Установить индивидуальные приборы учета для точного расчета коммунальных услуг.
• Запрашивать у УК прозрачные расчеты и сметы расходов.
• Проверять проектную документацию МКД на предмет подключения машино-места к инженерным системам.
• В случае споров обращаться в жилищную инспекцию или суд с четкими доказательствами.

Эти меры помогут избежать переплат и обеспечить законность начислений.

Для эффективной эксплуатации парковок и машино-мест:

• Обеспечьте соблюдение правил парковки, утвержденных общим собранием.
• Согласуйте с УК установку дополнительных элементов (например, шлагбаумов).
• Регулярно проверяйте состояние паркинга и сообщайте о проблемах УК.
• Участвуйте в благоустройстве придомовой территории для улучшения условий парковки.

Эти рекомендации помогут поддерживать порядок и минимизировать конфликты с соседями.