Договор ренты и пожизненное содержание: Что такое договор ренты

Дата публикации: 13.05.2025

Договор ренты — это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) имущество в собственность, а плательщик обязуется периодически выплачивать ренту в виде денежных сумм или предоставления содержания в иной форме. Данный вид договора регулируется главой 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Он позволяет гражданам, чаще всего пожилым, обеспечить себе стабильный доход или содержание, передав имущество, обычно недвижимость, другой стороне. Договор ренты имеет социально значимый характер, так как для многих получателей ренты выплаты становятся основным источником существования. Важно, чтобы условия договора были четко прописаны, а его оформление соответствовало законодательным требованиям, чтобы избежать споров и обеспечить защиту прав сторон.

Рента может быть постоянной или пожизненной, каждая из которых имеет свои особенности. Постоянная рента предполагает бессрочные выплаты, которые могут быть унаследованы или переданы, в то время как пожизненная рента ограничена сроком жизни получателя. Договор ренты, особенно в случае передачи недвижимости, требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Это обеспечивает юридическую чистоту сделки и минимизирует риски для обеих сторон. В случае несоблюдения условий договора возможны судебные споры, что подчеркивает важность грамотного оформления.

В Российской Федерации выделяют два основных вида договора ренты: постоянная рента и пожизненная рента, включая пожизненное содержание с иждивением. Постоянная рента, согласно статье 590 ГК РФ, предусматривает бессрочные выплаты, которые могут осуществляться ежемесячно, если иное не указано в договоре. Получатель ренты может передать право на получение таких выплат третьим лицам, включая наследников. Это делает постоянную ренту гибким инструментом для долгосрочного планирования доходов.
Пожизненная рента, в свою очередь, ограничена сроком жизни получателя и выплачивается, как правило, ежемесячно (статья 598 ГК РФ). Особой формой пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением, который включает не только денежные выплаты, но и обеспечение получателя ренты жильем, питанием, медицинской помощью и другими услугами. Этот вид договора часто используется пожилыми людьми для передачи недвижимости в обмен на уход и содержание. Каждый из видов ренты имеет свои особенности, которые необходимо учитывать при заключении договора.

Договор пожизненного содержания с иждивением регулируется статьями 601–605 ГК РФ. Этот вид договора предполагает, что плательщик ренты обязуется обеспечивать получателя жильем, питанием, одеждой, медицинской помощью и другими услугами, необходимыми для нормальной жизни. Взамен получатель передает плательщику имущество, чаще всего недвижимость, бесплатно или за определенную плату. Согласно статьи 602 ГК РФ, стоимость ежемесячного содержания не может быть менее двух прожиточных минимумов, установленных в регионе нахождения имущества.
Такой договор имеет высокую социальную значимость, так как направлен на обеспечение достойного уровня жизни получателя ренты. Например, пожилой человек может передать свою квартиру плательщику, который будет оплачивать его проживание, питание и медицинские услуги. Важно, чтобы все условия были четко прописаны в договоре, включая порядок и сроки предоставления содержания. Это минимизирует риски недопонимания и споров между сторонами.

Заключение договора ренты требует соблюдения строгих формальностей, предусмотренных законодательством РФ. Согласно статьи 158 и статье 584 ГК РФ, договор должен быть составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Это обязательное условие, обеспечивающее юридическую силу документа. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет ее соответствие закону и намерениям сторон (статья 54 Основ законодательства РФ о нотариате).

Если договор предусматривает отчуждение недвижимости, он подлежит государственной регистрации в Росреестре. Это необходимо для перехода права собственности на имущество от получателя к плательщику ренты. Без регистрации договор не будет иметь юридической силы в части передачи недвижимости. Процедура оформления включает подготовку документов, их подачу нотариусу и последующую регистрацию, что требует внимательного подхода к сбору всех необходимых бумаг.

Нотариальное удостоверение является обязательным этапом при заключении договора ренты. Нотариус проверяет дееспособность сторон, их намерения и соответствие договора законодательным нормам. Согласно статье 54 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус обязан разъяснить сторонам правовые последствия сделки. Это помогает избежать ситуаций, когда одна из сторон не понимает условий договора или действует под давлением.
Нотариус также удостоверяет подписи сторон, что подтверждает их добровольное согласие на сделку. Без нотариального удостоверения договор ренты считается недействительным, что может привести к его оспариванию в суде. Процедура нотариального удостоверения включает оплату нотариального тарифа, который зависит от региона и сложности сделки. Для минимизации рисков рекомендуется заранее проконсультироваться с нотариусом.

Если договор ренты предусматривает отчуждение недвижимости, он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (статья 584 ГК РФ).
Регистрация подтверждает переход права собственности на недвижимость от получателя к плательщику ренты. Без этого этапа сделка в части передачи имущества считается незавершенной. Процедура включает подачу заявления, договора и других документов в Росреестр или через МФЦ (также, указанной услугой можно воспользоваться у нотариуса).
Государственная регистрация также предполагает уплату государственной пошлины, размер которой зависит от типа имущества и региона. После регистрации плательщик ренты становится полноправным собственником недвижимости, но с обременением в виде обязательств по выплате ренты или предоставлению содержания. Несоблюдение этого требования может стать основанием для судебных споров.

Для заключения договора ренты и его регистрации необходимо подготовить следующий пакет документов:

• Паспорта сторон (получателя и плательщика ренты).
• Правоустанавливающие документы на имущество (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).
• Проект договора ренты, составленный в письменной форме.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (при передаче недвижимости).
• Согласие супруга/супруги получателя ренты, если имущество находится в совместной собственности.
• Квитанция об уплате нотариального тарифа и госпошлины.

Эти документы подаются нотариусу и в Росреестр. Неполный комплект документов может привести к отказу в регистрации или удостоверении договора. Рекомендуется заранее уточнить перечень документов у нотариуса и в Росреестре, так как требования могут варьироваться в зависимости от региона.

Договор ренты пожизненного содержания с иждивением должен включать ряд обязательных условий, предусмотренных статьями 601–605 ГК РФ:

• Предмет договора (например, передача недвижимости).
• Стоимость ежемесячного содержания (не менее двух прожиточных минимумов).
• Форма и периодичность предоставления содержания (денежные выплаты, услуги).
• Права и обязанности сторон.
• Условия индексации платежей с учетом инфляции.
• Порядок расторжения договора.

Кроме того, договор может предусматривать дополнительные условия, такие как обеспечение жильем, питанием, медицинской помощью или оплатой ритуальных услуг. Четкое указание всех условий в договоре минимизирует риски споров и обеспечивает защиту интересов сторон.

Согласно пункту 2 статьи 602 ГК РФ, стоимость ежемесячного содержания по договору пожизненного содержания с иждивением не может быть ниже двух прожиточных минимумов, установленных в регионе нахождения имущества. Если такой минимум не установлен, используется общероссийский прожиточный минимум. Это требование направлено на обеспечение достойного уровня жизни получателя ренты.

Стоимость содержания может включать денежные выплаты, оплату жилья, питания, медицинских услуг и других расходов. Если договор предусматривает передачу имущества бесплатно, минимальная сумма содержания обязательна. В случае передачи имущества за плату стороны могут согласовать иные суммы, но они должны быть четко прописаны в договоре.

Индексация платежей по договору ренты является важным аспектом, особенно в условиях инфляции. Индексация платежей необходима для сохранения уровня жизни получателя ренты. Например, если платежи привязаны к прожиточному минимуму или МРОТ, они должны корректироваться в соответствии с их изменением. Отсутствие индексации может быть признано существенным нарушением договора, что дает право получателю требовать его расторжения.

Индексация может быть прописана в договоре как автоматическая, с привязкой к официальным данным об инфляции или прожиточном минимуме. Это защищает получателя ренты от обесценивания платежей. Практика показывает, что суды часто поддерживают получателей ренты в спорах, связанных с отсутствием индексации (Определение ВС РФ от 17.04.2018 № 18-КГ18-28).

По общему правилу, выплачивается пожизненная рента — ежемесячно. Однако договор может предусматривать иные сроки, если стороны достигли соглашения. Например, выплаты могут быть еженедельными или раз в полгода, но это должно быть четко указано в договоре. Несоблюдение сроков выплат может быть признано существенным нарушением, что влечет правовые последствия, включая расторжение договора.

Для пожизненного содержания с иждивением выплаты или услуги часто предоставляются по итогам месяца. Это удобно для получателя ренты, так как обеспечивает регулярное поступление средств или услуг. Сторонам важно заранее согласовать график выплат, чтобы избежать недоразумений.

Получатель ренты имеет следующие права:

• Получать регулярные выплаты или содержание в оговоренной форме.
• Требовать индексации платежей в случае инфляции.
• Контролировать исполнение обязательств плательщиком ренты.
• Требовать расторжения договора при его существенном нарушении.

Эти права закреплены в статьях 587, 599 и 605 ГК РФ. Получатель ренты может также требовать возврата имущества в случае нарушения условий договора, особенно если оно было передано бесплатно.

Плательщик ренты обязан:

• Выплачивать ренту или предоставлять содержание в установленные сроки.
• Обеспечивать индексацию платежей, если это предусмотрено договором.
• Поддерживать надлежащее состояние переданного имущества.
• Оплачивать коммунальные услуги, если имущество передано в собственность.

Несоблюдение этих обязательств может привести к судебным спорам и расторжению договора. Плательщик ренты несет ответственность за выполнение условий, включая субсидиарную или солидарную ответственность при отчуждении имущества (статья 586 ГК РФ).

Согласно законодательству РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике имущества, то есть на плательщике ренты после регистрации недвижимости в Росреестре. Коммунальные платежи не включаются в стоимость ежемесячного содержания, если иное не указано в договоре. Это подтверждается судебной практикой, например, Определением ВС РФ от 26.11.2019 № 5-КГ19-196.

Стороны могут договориться о включении коммунальных платежей в содержание, но это должно быть четко прописано. В противном случае плательщик ренты несет полную ответственность за оплату ЖКХ, что важно учитывать при составлении договора.

Периодические выплаты по договору ренты, получаемые физическим лицом, облагаются НДФЛ по ставке 13% или 15% в зависимости от суммы дохода (статья 226 НК РФ). Если плательщик ренты — юридическое лицо или ИП, они выступают налоговыми агентами и удерживают НДФЛ при выплате. Если плательщик — физическое лицо, получатель ренты обязан самостоятельно декларировать доход и уплачивать налог.

Если недвижимость, переданная по договору ренты, находилась в собственности менее минимального срока владения (5 лет, а в ряде случаев 3 года), ее продажа облагается НДФЛ по ставке 13% или 15% (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ). Получатель ренты может применить имущественный вычет для уменьшения налогооблагаемой базы. Это важно учитывать при передаче недвижимости за плату.

Договор ренты может быть расторгнут по инициативе получателя ренты в следующих случаях:

• Невыполнение плательщиком обязательств по выплатам или содержанию.
• Существенное нарушение условий договора (например, отсутствие индексации).
• Утрата обеспечения обязательств, если под ренту передавалась денежная сумма или движимое имущество.

При расторжении договора получатель ренты может требовать возврата имущества или возмещения убытков (статьи 587, 599, 605 ГК РФ). Если имущество передано бесплатно, его возврат возможен без компенсации расходов плательщика.

Существенное нарушение договора, ведущее к расторжению, включает:

• Невыплату ренты в установленные сроки.
• Замену содержания на денежные выплаты без согласия получателя.
• Отсутствие индексации платежей.

Судебная практика подтверждает, что такие нарушения являются основанием для расторжения (Определения ВС РФ от 02.10.2012 № 5-КГ12-51, от 22.03.2016 № 16-КГ16-1).

Договор пожизненной ренты расторгнут с большей долей вероятности, если получатель ренты докажет:

• наличие действующего договора (предоставлением оригинала договора на обозрение суда и т.п.);
• существенное нарушение договора Плательщиком ренты или наличие иных оснований для расторжения договора (ссылкой на соответствующий пункт договора и т.п.);
• факт соблюдения досудебного (претензионного) порядка (квитанциями Почты России с описью вложения и т.п.).

Судебная практика по вышеуказанному в пользу Истца: Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2024 по делу N 88-5528/2024 (УИД 26RS0023-01-2023-004796-56); Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.10.2023 N 88-25129/2023; Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 24.08.2022 N 88-20437/2022; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2021 по делу N 88-29531/2021; Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 29.06.2020 по делу N 88-12904/2020; Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 02.12.2019 N 88-1185/2019; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.03.2018 N 33-5701/2018 по делу N 2-1240/2017; Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.03.2018 по делу N 33-2646/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2017 по делу N 33-51567/2017.

Дополнительно, в обосновании иска зачастую указывается, что при заключении договора получатель ренты в силу определенных факторов (возраста, неграмотности, состояния здоровья и т.д.) не был способен понимать значение своих действий (не мог отдавать отчет своим действиям) и руководить ими, хотя и являлся дееспособным лицом. При этом следует учитывать, что само по себе наличие общих заболеваний не свидетельствует о таком состоянии (психическом расстройстве), при котором получатель ренты не мог понимать значение своих действий и руководить ими (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2019 по делу N 33-30145/2019).

Отдельно, иск по расторжению Договора ренты могут подать и другие лица, права и интересы которых нарушены в результате заключения договора ренты. Как правило, это наследники получателя ренты (например, Определение Московского городского суда от 17.07.2019 N 4г-9092/2019, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2019 по делу N 33-20592/2019, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2020 по делу N 88-333/2020, Определение Московского городского суда от 18.09.2019 N 4г-11530/2019).

Отдельная стратегия возможна в случае использования и указания, что получатель ренты имеет те или иные заболевания, в частности: неуточненные психические расстройства, органическое расстройство личности, деменция (слабоумие), неврозоподобная шизофрения, гипертоническая болезнь, нарушения памяти, снижение интеллектуального мышления, перенесенные черепно-мозговые травмы, инсульт, хронические заболевания, связанные с сосудами головного мозга, повреждение головного мозга вследствие хронической алкогольной интоксикации (подтверждается судебной практикой: Определение Московского городского суда от 18.09.2019 N 4г-11530/2019; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2020 по делу N 88-333/2020; Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2020 N 33-883/2020; Апелляционное определение Московского городского суда от 18.11.2019 по делу N 33-51808/2019; Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2019 по делу N 33-20592/2019).

Указанное позволит занять более сильную правовую позицию и выиграть судебный спор, а именно:

1. Обязательства со стороны плательщика ренты исполнялись надлежащим образом (в частности выплаты, тут идеально подойдут банковские выписки, а также расписки о передаче наличных денежных средств, и свидетельские показания). При этом, суды порой приходят к выводу, что если разница в части выплат является несущественной, то это не существенное нарушение условий;
2. Покупка различных вещей, электроники, мебели, медикаментов, проведения ремонта, путевок в санатории и т.д. (но для более правильного формирования позиции, и чтобы рассмотрения дела не было по формальному признаку, желательно иметь переписку в мессенджерах, где об указанном просят, и отдельно указывается, что это будет считаться зачетом ежемесячного материального обеспечения и/или стоимостью общего содержания в месяц. К сожалению, учитывая возрастной ценз и родственные узы в данной категории споров, то практически всегда отсутствуют какие-либо документы в данной области доказывания, но если это носило систематический характер и продолжительное время (несколько лет), то возможно указание, что между сторонами достигнута устная договоренность об указанном);
3. Свидетельские показания, на основании которых возможно доказать как должный уход, так и постоянное участие в жизни (то есть, не формальное отчуждение нежилого имущества, а именно соблюдение договорных условий, которые были достигнуты и зафиксированы нотариусом);
4. Длительность заключенного между сторонами договора, и фактическая (порой даже устная (тут необходимо сделать небольшую ремарку, т.к. если указанное переводить в судебную плоскость, то возражающая сторона в части устных договоренностей скорее всего сошлется на Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2012 N 5-КГ12-51)) договоренность между сторонами о замене одного обязательства на иное (то есть: Стороны предусмотрели договором, что должно быть обеспечение питанием, одеждой и т.д., но в дальнейшем вместо этого было принято решение заменить указанное на денежную ежемесячную компенсацию, которая равна или больше указанных расходов, а также наоборот (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.10.2020 по делу N 33-38520/2020));
5. Фактическое и намеренное уклонение получателя ренты от платежей и общения с плательщиком ренты, не является основанием для расторжения договора, но только в случае, если ежемесячные платежи в обязательном порядке перечисляются на имеющиеся реквизиты, или депозит нотариуса (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-54906/2019).

Вышеуказанное, отдельно подтверждается судебной практикой: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2020 по делу N 88-79/2020; Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-51967/2019; Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2019 по делу N 33-40481/2019; Апелляционное определение Московского городского суда от 18.06.2019 по делу N 33-22925/2019.

Заключение договора ренты сопряжено с рисками для обеих сторон.
Для получателя ренты это:

• Невыполнение плательщиком обязательств.
• Недостаточная индексация платежей.
• Споры при отчуждении имущества третьим лицам.

Для плательщика ренты риски включают:

• Судебные иски со стороны получателя или его наследников.
• Финансовые обязательства при несвоевременной выплате.

• Четко прописывайте все условия в договоре.
• Указывайте порядок индексации платежей.
• Ведите документирование всех выплат и услуг (банковские выписки, расписки).
• Проконсультируйтесь с юристом и нотариусом перед заключением договора.

Эти меры помогут минимизировать риски и обеспечить исполнение договора.

Да, это возможно, если стороны договорились об этом и зафиксировали в договоре (статья 603 ГК РФ). Например, вместо ухода можно выплачивать денежную сумму, эквивалентную стоимости услуг.

Коммунальные услуги оплачивает собственник недвижимости, то есть плательщик ренты, если иное не указано в договоре.

При расторжении договора получатель ренты может требовать возврата имущества или возмещения убытков. Необходимо соблюсти досудебный порядок и обратиться в суд с доказательствами нарушений.

• Дело о расторжении договора из-за отсутствия индексации

Получатель ренты подал иск о расторжении договора, так как плательщик не индексировал платежи в течение трех лет. Суд признал это существенным нарушением и расторг договор, обязав вернуть имущество (Определение ВС РФ от 17.04.2018 № 18-КГ18-28).

• Спор о коммунальных платежах

Получатель ренты требовал включения коммунальных платежей в содержание. Суд отказал, так как это не было прописано в договоре, а обязанность по оплате ЖКХ лежала на плательщике как собственнике (Определение ВС РФ от 26.11.2019 № 5-КГ19-196).

• Дело о замене содержания

Плательщик заменил уход на денежные выплаты без согласия получателя. Суд признал это нарушением и расторг договор (Определение ВС РФ от 02.10.2012 № 5-КГ12-51).